Lorsqu’un commerçant rachète les murs qu’il loue en exerçant son droit de préférence, il n’a pas à payer la commission de l’agent immobilier mandaté par son bailleur. S’il l’a payée, il peut en obtenir le remboursement, même s’il savait, au moment de signer, que cette somme était incluse dans le prix. C’est ce que juge la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 1er octobre 2026.
La question est fréquente en pratique. Beaucoup de bailleurs confient la vente de leur local commercial à une agence, qui intègre naturellement ses honoraires dans le prix affiché. Lorsque l’acquéreur se révèle être le locataire en place, la présence de ces honoraires dans l’offre qui lui est notifiée pose une difficulté que la Cour de cassation vient de trancher sans ambiguïté.
Le droit de préférence du locataire commercial
L’article L. 145-46-1 du code de commerce impose au propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal qui envisage de le vendre d’en informer d’abord son locataire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente envisagée.
La notification vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose d’un délai d’un mois à compter de sa réception pour se prononcer. Le locataire bénéficie ainsi d’une priorité légale pour acquérir le local dans lequel il exploite son fonds.
Depuis 2018, la Cour de cassation juge que cette offre ne peut pas inclure dans le prix les honoraires de négociation d’un agent immobilier, puisque aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour une vente qui résulte de l’effet de la loi. Elle a toutefois précisé en 2021 que la seule mention de ces honoraires dans la notification, en sus du prix, n’entraîne pas la nullité de l’offre. Restait à savoir ce qu’il advient lorsque le locataire accepte l’offre telle qu’elle lui est présentée, honoraires compris.
L’affaire : un locataire qui avait accepté en connaissance de cause
Deux propriétaires d’un local commercial avaient notifié à leur locataire, une société exploitant les lieux, une offre de vente sur le fondement de l’article L. 145-46-1. Le prix proposé incluait expressément les frais de l’agent immobilier. La locataire a accepté l’offre au prix indiqué, une promesse de vente sous conditions suspensives a été signée, puis la vente a été réitérée par acte authentique.
Après la vente, la société a assigné ses anciennes bailleresses en restitution des frais d’agence qu’elle estimait avoir indûment payés, ainsi qu’en dommages et intérêts.
La cour d’appel de Paris l’a déboutée par un arrêt du 10 janvier 2025. Elle a admis que l’article L. 145-46-1 est d’ordre public, mais elle a considéré que l’obligation de notifier une offre sans honoraires de négociation ne faisait pas partie de ces dispositions impératives. Les parties pouvaient donc, selon elle, convenir de mettre ces frais à la charge du preneur. Ayant accepté de payer un prix qu’elle savait inclure les honoraires, la locataire avait donné son accord pour les supporter.
La réponse de la Cour de cassation : une dette qui n’existe pas
La Cour de cassation casse l’arrêt en toutes ses dispositions, au visa de deux textes : l’article 1302, alinéa 1er, du code civil, selon lequel tout paiement suppose une dette et ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution, et l’article L. 145-46-1, alinéa 1er, du code de commerce.
Elle rapproche deux règles bien établies. La première, issue de sa jurisprudence sur la répétition de l’indu, veut que celui qui prouve qu’aucune dette n’existait obtienne la restitution des sommes versées sans avoir à rapporter d’autre preuve. La seconde est celle de 2018 : l’offre notifiée au locataire ne peut pas comprendre d’honoraires de négociation.
La Cour en déduit que « les honoraires de négociation de l’agent immobilier ne sont pas dus par le locataire qui accepte l’offre de vente » notifiée en application de l’article L. 145-46-1, et que ce locataire peut en obtenir la restitution, « peu important sa connaissance du caractère indu de son paiement ».
Le raisonnement se place donc sur le terrain de l’existence de la dette, et non sur celui du consentement. Parce que les honoraires n’ont pas de cause dans une vente qui procède du droit de préférence, leur paiement est indu par nature. Le fait que le locataire ait accepté le prix en sachant ce qu’il contenait ne suffit pas à faire naître une obligation que la loi, telle qu’interprétée par la Cour, n’admet pas. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Paris autrement composée.
Ce que cet arrêt change en pratique
Pour le locataire commercial qui reçoit une offre de vente de son bailleur, la vérification s’impose : si le prix notifié comprend des honoraires d’agence, ceux-ci ne sont pas dus. Accepter l’offre telle quelle ne le prive pas de la possibilité de réclamer ensuite la restitution de la part correspondant à ces honoraires, puisque sa connaissance du caractère indu du paiement est désormais jugée indifférente.
Le locataire qui a déjà acquis les murs dans ces conditions peut également agir en restitution, sous réserve des règles de prescription applicables, qu’il convient de vérifier au cas par cas.
Pour le bailleur, l’arrêt invite à la prudence dans la rédaction de la notification. Le mandat confié à l’agence ne disparaît pas pour autant, mais les honoraires qui en découlent ne peuvent pas être répercutés sur le locataire qui exerce son droit de préférence. Le propriétaire qui envisage de vendre un local loué a donc intérêt à notifier à son locataire un prix net de toute commission, et à anticiper dans son mandat le cas où l’acquéreur serait le preneur en place.
J’accompagne locataires et bailleurs commerciaux dans ces opérations, de la vérification de l’offre de vente à l’éventuelle action en restitution.
Références
Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711, cassation de CA Paris, pôle 4, ch. 1, 10 janvier 2025, n° 23/00301.
Décisions antérieures citées par l’arrêt : Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605 et Cass. 3e civ., 23 septembre 2021, n° 20-17.799.
Textes : article L. 145-46-1 du code de commerce et article 1302 du code civil.
